בית שלישי ואולי רביעי בחלקת המגורים בנחלה
לאחר עבודת שטח ובחינת הלכה למעשה הגיעה החלטה 1523 שהחליפה למעשה את 1464. החלטה 1523 מאפשרת את בניית הבית השלישי, הרביעי ואולי החמישי בחלקת המגורים בנחלה, ביטול הרצף הבן דורי ורכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים.
מאת: אורית קפלן זילברברג, קפלן בוטיק נדל"ן
יועצת נדל"ן , מומחית למגזר הכפרי.
על מנת ליישם את החלטה 1523 ולבטל את הרצף הבן דורי , נדרש בעל הנחלה להכין תיק נכס מסודר הכולל מפות מדידה מצבית של השטח ושל המבנים החוקיים בנחלה, תשריט גבול חלקת המגורים בת 2.5 דונם בלבד , טפסים לרישום בטאבו , טופס רישום והצטרפות להחלטה, אישור האגודה וכדומה.
בית שלישי, רביעי ואולי חמישי יתאפשר רק כאשר האגודה תתחייב לא לעלות מקיבולת יחידות הדיור הקבועה בתמ"א 35. במרבית המושבים באזור כבר קיימת הרחבה ולכן נדרשת תב"ע חדשה שתחול על המושב ותאפשר יחידות נוספות בחלקת המגורים בנחלות.
בנייה של יותר משלוש יחידות בכל נחלה, תעמיס מאוד על התשתיות במושב ולכן ברוב המושבים התהליך יתבצע במרוכז ולא יאפשרו תב"ע נקודתית כפי שהיה נהוג עד כה, התהליך בסמכות מקומית יקצר תהליכים ויוזיל משמעותית את העלויות.
לאחר שתאושר הבנייה של היחידה השלישית או יותר בכל נחלה ( בהתאם לקיבולת בכל מושב לפי תמ"א 35 ), ניתן יהיה לפצל יותר מיחידה אחת בכל נחלה.
הערה: המבנה התכנוני של כל נחלה ייבחן לגופו ולעיתים לא תתאפשר בניית יחידה שלישית או פיצול בנחלות מסוימות.
על מנת להצטרף להחלטה 1523 ( הוספת יחידות ופיצול ), בעל הנחלה יכול לבחור באחד מתוך שלושה מסלולים אפשריים:
דמי כניסה – תשלום של 3.75%+ מע"מ משווי חלקת המגורים עבור זכויות בניה של 375 מ"ר בלבד, ביטול רצף בין דורי ופיצול מגרש בתשלום נוסף של 29.25% פלוס מע"מ.
דמי כניסה פלוס דמי פיצול – לאחר תשלום דמי הכניסה, ישלם בעל הנחלה עבור הפיצול ( ראשון , שני או שלישי )סך של 29.25% עבור 160 מ"ר ובנוסף 33% פלוס מע"מ בגין הפוטנציאל העתידי
דמי רכישה – תשלום של 33% פלוס מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה מלאות ועתידיות.
כאשר לבעל הנחלה יש כוונה לבנות בית שלישי ולבצע פיצול ממליצה לבחור מראש רק באופציה של דמי הרכישה היות שלאחר תשלום דמי כניסה בלבד בניית בית שלישי יגרור דמי היוון בסך של 91% מעבר לקיבולת של 375 מ"ר עבור רכישת הזכויות.
לסיכום ההחלטות החדשות מביאות איתן בשורות לבעלי הנחלה ולרוכשים החדשים , ממליצה לבצע תכנון מדויק של הצרכים ולהתייעץ עם בעלי מקצוע על מנת לחסוך בעלויות.
