שימושים חורגים/חריגות בנייה בנחלה

מאת: אורית קפלן זילברברג, קפלן בוטיק נדל"ן
יועצת נדל"ן , מומחית למגזר הכפרי.

מהו שימוש חורג?

סעיף 1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 מגדיר מהו שימוש חורג. עיון בסעיף החוק מעלה כי למעשה ישנם שני סוגים שונים של שימוש חורג:

1. שימוש שלא הותר בתוכניות כלומר, כל שימוש בקרקע שלא למטרה חקלאית, העומד בסתירה להוראות הסכם המשבצת או הסכם החכירה, הינו שימוש חורג.
2. שימוש שלא הותר בהיתר הבניה אשר ניתן למבנה שבו חפצים לבצע את השימוש.
   (הסבת מבנה חקלאי לאחסנה/מלאכה, הקמת יחידות דיור ללא אישור, שימוש מסחרי בנחלה וכדומה)

במשך שנים רבות העובדה שקיים חוק האוסר על שימוש חורג ושימוש שלא כדין בקרקע חקלאית לא הרתיעה, לא את האגודות ואף לא את חבריהן. בדרך כלל, תביעות שהיו מוגשות ע"י הרשות המוסמכת לפי חוק ההתיישבות כנגד מפרי החוק, היו מגיעות בסופו של דבר להסדרי פשרה. בשנים האחרונות בכלל ומאז תיקון 116 בפרט החלה אכיפה אגרסיבית כנגד שימושים חורגים וחריגות בנייה במגזר הכפרי. ולאור ממדיה הרחבים של התופעה, קיימת התגייסות למיגורה מהשורש, בין היתר באמצעות אכיפה יעילה של חוקי התכנון והבניה והטלת עונשים וקנסות כבדים אשר ירתיעו המשך ביצוע עבירות מסוג זה.

מערכת האכיפה עובדת בשלוש חזיתות:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה - במסגרת בקשות להיתר, הלשנות וסיורים במסגרת תוכניות עבודה מגיעים פקחי הועדה לאתר חריגות בנייה ושימושים חורגים.

פקח שאיתר עבירה ידווח לוועדה ולאחר שימוע יוגש כתם אישום. בעל הנחלה יידרש להרוס או להשיב את המצב לקדמותו בהתאם להיתר המקורי או להוציא היתר חדש וכן לשלם קנס.

היחידה הארצית לאכיפה – יחידה הנמצאת בחסות משרד האוצר ואמונה על אכיפה במסגרת תיקון 116. בעל נחלה שתימצא אצלו עבירת בנייה יידרש לפנות תוך 30 יום ויוטל עליו קנס בסך 300,000 ₪ במידה והעבירה לא תפונה במועד שנקבע בנוסף אף יוטל קנס יומי על כל יום חריגה לאחר ה-30 יום.

רשות מקרקעי ישראל – רמ"י מבצעת פעילות אכיפה במקביל ליחידה הארצית ולוועדות המקומיות

כיצד מחושבים דמי השימוש?

דמי השימוש הם בשיעור של 6% מערך הקרקע. לצורך גביית דמי השימוש יאמוד שמאי רמ“י את מרכיב הקרקע בהתאם לשימוש שבוצע בפועל, היקף השטח המבונה ומשך תקופת השימוש. שיעור דמי השימוש יוכפל באומדן השווי שקבע שמאי רמ“י בכל שנה, וכן יוצמד נכון למועד תשלום דמי השימוש בפועל.

רמ“י נוהגת לחייב דמי שימוש 7 שנים אחורה, אם כי יכולה אף לתבוע דמי שימוש לתקופה ארוכה יותר, כך שדמי השימוש לרמ“י עלולים להגיע לסכומים גבוהים במיוחד.

הערה: ההפחתה ל- 4 שנים חלה רק על שימושים לתעסוקה לא חקלאית שלא הוסדרו ולא במקרה שבו בוצעה חריגת בניה בבתי המגורים - במקרה זה ישולמו דמי שימוש עבור 7 שנים.

לסיכום:

השימושים החורגים הם תופעה מוכרת בכל מושב ומושב, שימושים שהלכו וגברו בשנים האחרונות, הן מתוך ניסיון במציאת מקור פרנסה, והן במתן פתרון דיור למי מבני המשפחה לכן תהליכי האכיפה תוגברו ומבוצעים במקביל.

התוצאה יכולה להיות שבעל נחלה עשוי להימצא במצב בו הוגש כנגדו כתב אישום על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ובמסגרתו הוא נדרש להרוס מבנים בנחלה ולשלם קנסות ובנוסף גם תביעה אזרחית על ידי רמ"י להריסה ותשלום דמי שימוש.

על מנת להנות מההטבות בהחלטות רמ"י על בעל הנחלה להסדיר שימושים חורגים וחריגות טרום כניסתו להסדר ולכן חשוב לבחון את העלויות הנלוות לתיקונם בשלב מוקדם וע"י שמאי מקצועי.

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.