פיצול מגרש מנחלה
מאת: אורית קפלן, מומחית למגזר הכפרי, קפלן בוטיק נדל"ן
בשנים האחרונות רבו המקרים בהם בעלי נחלה מבקשים למכור מגרש מהנחלה ובכך לממן הוצאות "להכניס כסף הביתה" וכדומה.
חשוב מאוד להבין את התהליך ולמנוע תסכולים, תביעות, בזבוז זמן וכסף.
המקרה נפוץ ביותר לדרישת הפיצול ( מכירת מגרש לצד ג ‘ ) הינו כאשר הנחלה עוד אינה מהוונת.
בעלי הנחלה מתכננים להשתמש בכספים מצד ג’, הרוכש , על מנת להיכנס להחלטה ולבצע היוון שיאפשר להם זכויות מוגדלות ופיצול מגרש, כלומר לשלם 3.75% +מע”מ, העסקה מתבצעת בשלבים וכן התשלומים מצד הרוכש.
ברוב המקרים נעמוד בפני 2 אופציות:
1.על הנחלה הטרום מהוונת קיים בית אחד
א. לרוכש, צד ג’, יש אפשרות לעלות במיידית על הקרקע, להגיש תוכניות ע”ש בעלי הנחלה ולבנות בית בגודל 160 מ”ר בלבד!
משלמים עבור ההיוון וכאשר התב”ע לפיצול מאושרת מבצעים פיצול של 500 מ”ר עם בית של 160 מ”ר.
לאחר מכן נוספות עוד זכויות לבית וניתן להגדילו ל-200 מ”ר עיקרי+ קונטור מרתף + שירות. ( כל אחד בהתאם לתב”ע באזורו )
לרוב מי שרוכש מגרש מנחלה חולם על בית במושב ומתכנן בית שמתאים לצרכיו. יש לשים לב כי הבית שיוכל לבנות יהיה בגודל של 160 מ”ר בלבד וקיים קושי תכנוני רב והוצאות מיותרות להגדילו לאחר הבניה, הרי מדובר בבית חדש לפי סטנדרטים הקיימים בשוק.
או
ב. מחכים לביצוע ההיוון ותשלום 3.75% + מע”מ מצד בעל הנחלה, כאשר סכום זה משולם לרוב מכספי הרוכש
ובסיום התהליך מול המנהל - כשנה - ניתן להגיש תוכניות ולבנות בית עם מלוא הזכויות - לרוב 200 מ”ר עיקרי, קונטור מרתף ו- 30-50 מ”ר שירות או/ו זכויות מוגדלות בהתאם לתב”ע.
לאחר השלמת ההיוון ואישור התב”ע לפיצול מפצלים מגרש 500 מ”ר עם בית ע”פ הבית החדש שנבנה.
במידה ומפצלים מגרש ללא בית ניתן לפצל מגרש בגודל 350 מ”ר בלבד ויש לכך משמעויות מסחריות בשווי.
לאחר הפיצול והפרדת המגרש מהנחלה, בעל הנחלה יוכל לבנות עבורו בית או בתים נוספים על הנחלה ע”פ התב”ע החדשה.
2.על הנחלה הטרום מהוונת קיימים 2 בתים
אם הבתים בנויים ע”פ ההיתר ובעלי זכויות ע”פ התב”ע , מקסימום 160 מ”ר כל בית פלוס 50 בית צמוד, ניתן לכאורה להתחיל תהליך של מכירת מגרש לפיצול.
ראשית יש לשלם 3.75% פלוס מע”מ . גם כאן העסקה מתבצעת בשלבים ורק לאחר אישור התב”ע המקומית לפיצולי מגרש המגרש יעבור ע”ש הרוכש, צד ג’.
גודל המגרש המפוצל ייקבע ע”פ קונטור הבית הקיים , לרוב 500 מ”ר ייתכנו מצבים בהם יאשרו 600 מ”ר ובמקרים נדירים, אף יותר.
הזכויות המיידיות לבית הקיים על המגרש העתיד להיות מפוצל יעמדו על 160 מ”ר בלבד. רק לאחר השלמת ההיוון ואישור התב”ע ניתן יהיה להרוס ולבנות בית עם זכויות מוגדלות או לעשות שינויים על הבית הקיים ולבנות את מלוא הזכויות ולבצע פיצול כהלכתו.
לאחר הפיצול והפרדת המגרש מהנחלה, בעל הנחלה יוכל לבנות עבורו בית או בתים נוספים על הנחלה ע”פ התב”ע החדשה.
מניסיוני העסקאות של פיצולי מגרש מנחלה מתאפשרים רק במקרים הבאים:
- הרוכש מגיע עם הון עצמי ללא צורך במימון לרכישה ולבניה
- למוכר יש אפשרות להציג ולרשום בטחונות ע”ש הרוכש
- לא רצים מהר לבנות ומחכים להיוון על מנת לזכות בזכויות מוגדלות ( ולא רק מ160 מ”ר- אלא אם זה מספק)
- הצדדים סומכים על הבטוחות כדי לאפשר התקדמות בתהליך עוד טרם רישום זכויות של הרוכש על המגרש- זה נעשה בסוף בסוף התהליך.
- הרוכש ממן את עלות ההיוון( כניסה 3.75%+ מע”מ ) ומבין כי הוא משלם כשנה מראש עוד לפני שהתחיל בהליך התכנון והבניה
- לוקחים בחשבון עלויות נלוות כגון : מודד, שמאי, עורך דין ותיווך.
- ריבוי מיסים על המוכר מעבר להיוון.
- המו”מ המסחרי מורכב והנתונים אינם ידועים במלואם כאשר נכנסים לעסקה.
- למרות הכל ממליצה לנצל את חוסר הוודאות ולרכוש את הפוטנציאל למגרש היום , להבטיח את המחיר ואת שלבי ההתקדמות ולזכות במחיר נמוך יותר, היות שאם אישורי התבעות לפיצולים אחרי ההיוון מחירי המגרשים לצד ג’ יעלו.
