בית נופש באיטליה עם קפלן בוטיק נדל"ן
מאת: אורית קפלן זילברברג, קפלן בוטיק נדל"ן
יועצת נדל"ן, מומחית למגזר הכפרי
בתקופת הקורונה נחשפנו לרצון של ישראלים בעלי היכולת לקנות בית בכפר בארץ או מחוץ לגבולות ישראל, בית שישמש אותם כמקום מפגש למשפחה וחברים, בית בו יוכלו לבלות מספר שבועות , באווירה כפרית, מול נופים משגעים, בית על פיסת אדמה בה הילדים יוכלו לרוץ חופשי. למדנו את הנושא ובחנו מספרים מדינות. המדינה בה החלטנו להתמקד הינה איטליה וספציפית יותר במחוז אומבריה וטוסקנה.
האזור רחוק כשעה וחצי עד שלוש משדה התעופה ברומא, אזור שוקק מסעדות איכותיות, כפרים היסטוריים, יקבים, כבישים נוחים , שדות ירוקים, מזג אויר נוח ואנשים חמים .אנשי המקצוע שפגשנו היו איכותיים ובעלי ניסיון עם תושבי חוץ, התייחסות הרשויות לתוכניות הנכס ולחריגות הבניה מאוד מוקפד, יחד עם זאת כל התשלומים הנלווים זולים משמעותית, כנ"ל לגבי המיסים וכמובן מחיר הנכס נמוך לאין שיעור מנכסים ברמה דומה בישראל ועומד בין 200,000 יורו לנכס הדורש שחזור ועד לנכס יוקרה מתוחזק ב 2,000,000 יורו. העסקה מתנהלת שונה ממה שאנחנו מכירים בישראל בהיבטים רבים ולכן דרוש איש מקצוע שילווה אתכם בתהליך ויעזור לכם לתכנן מראש את התקציב ודרך ההתנהלות.
יש מספר סוגי נכסים רלוונטיים לקהל הישראלי כאשר הרוב בוחר בבית נופש לשימוש פרטי ובוחן את האופציה להשכירו לתקופות קצרות.
סוגי הנכסים הרלוונטיים:
מלון
נכס המציע חופשות קצרות מועד ומספק שירותי ניקיון והסעדה בסכום קבוע מראש. נרשם חברה
ומחויב בדיווח הכנסות , מצריך פתיחת תיק מע"מ, VAT
B&B
נכס בניהול פרטי, לא כחברה, מציע לינה וארוחת בוקר. אין צורך ברישום ודיווח הכנסות לצרכי מע"מ.
בית דירות
יחידות /דירות מרוהטות באותו מבנה, חייב להיות מנוהל כעסק ולדווח הכנסות לצרכי מע"מ. יותר מ6
יחידות ייחשב מלון.
בית/דירת נופש
נכס מרוהט המציע חופשות קצרות לתיירים מקסימום עד 3 חודשים ברצף, מבלי צורך לתת שירות
הסעדה וניקיון בזמן שהות האורחים. לא מצריך רישום לטובת דיווח הכנסות ותיק במע"מ.
אז איך זה עובד ומהם שלבי הרכישה:
בחרתם לעבוד עם קפלן בוטיק נדל"ן , עמלת התיווך משולמת בארץ ועם החתימה על הסכם מחייב , השירות הוא מא' עד ת , מתחיל בשלב הרעיון ומסתיים בקבלת המפתח כאשר לאחר מכן חברת ניהול או איש תחזוקה מלווים אתכם בהחזקת הנכס. המידע זמין וקרוב אליכם.
- ניסיון בהכרת האזור על בוריו , תנאי לקיחת משכנתא וכל התנאים והתשלומים הדרושים לרכישת נכס באיטליה, באזורי אומבריה וטוסקנה
- תיעדוף נכסים לפי הצרכים שלכם הכוללים גודל מבנה, מספר חדרים, מיקום, תקציב וכדומה
- בניית תקציב וסיוע בלקיחת משכנתא
- תכנון סיור נכסים כולל המלצות ללינה , מסעדות וכדומה
- הגשת דוח להוצאות נלוות לנכסים רלוונטיים לרכישה
- פגישה עם אנשי מקצוע רלוונטיים כגון נוטריון, מהנדס ועורך דין מקומיים
- טיפול בכל ההיבטים הנלווים לרכישה כגון פתיחת חשבון בנק, קוד פיזיקלי וכדומה
- ייעוץ בנושא שינוי, שיפוץ או עיצוב הנכס
מצאתם את הנכס והגיע הרגע לתת הצעה:
- יום ראשון להצעה – PROPOSTA
הצעה רישמית הכוללת :
- מחיר
- פרטים מלאים ותעודות המאשרות של הקונים
- גובה התשלום הראשון
- האם יש צורך במשכנתא ובאיזה סכום
- תשלומים
- מועד ל FINAL DEED – לחתימה אצל הנוטריון
- פקדון בסך 10% יורו נשאר בידי הברוקר , לא מפקידים בבנק
- מספר חשבון בנק
- מספר פיזיקלי
באיטליה ההצעה מחייבת ואם הקונה חוזר בו , סכום הפקדון לא חוזר, אם המוכר חוזר בו הוא משלם לקונה כפול משווי הפקדון כקנס.
בשלב זה משלמים מחצית מעמלת התיווך.
- כחודש לאחר ההצעה הראשונה
PRELIMINARY CONTRACT - COMPROMESSO
הסכמת הצדדים על המחיר , חתימה , אישור העברה של התשלום הראשון בסך כ- 30% בשלב זה הפקדון מופקד כחלק מהתשלום.
- כשלושה חודשים לאחר ה PRELIMINARY CONTRACT
FINAL DEED OF SALE - ROGITO
לפני החתימה על השלב הסופי כל הכסף חייב להיות בבנק וההפרש משולם למוכר בצ'ק בנקאי
בשלב זה הנוטריון כותב את הסכם המכר המחייב ושני הצדדים חותמים עליו. זה ההסכם שמדווח לרשויות , ההסכם נרשם באיטלקית ומחובת הנוטריון לתרגמו לאנגלית לטובת הרוכש.
בשלב זה משולמים המיסים אותם אישר ובדק הנוטריון.
באיטליה הנוטריון הינו הגוף היחידי שיכול להעביר זכויות בנכס מול הרשויות , לאחר שהנכס נרשם על הקונה הוא מקבל מפתח לנכס.
חובת הנוטריון לבדוק כי הנכס רשום נכון וכן שמות הרוכשים, חובת הנוטריון לאשר את דוח הבדק/שמאי ולאשר כי הפרטים נכונים בספרים.
בשלב זה משלימים את תשלום עמלת התיווך.
יש לכם חלום לארח את המשפחה המורחבת אצלכם בבית מול נוף עוצר נשימה??
תתקשרו, ניפגש ומשם הכול עלינו.
