בואו נעשה קצת סדר: חכירה, היוון, בעלות למגורים ומה שבניהם

93% מהקרקעות בישראל הינם בבעלות המנהל ואילו 7% בלבד בבעלות פרטית. במסגרת הרפורמה, אם הנך חוכר נכס מגורים מהוון, רשות מקרקעי ישראל מעניקה לך זכות לקבלת בעלות מלאה.

מאת: אורית קפלן זילברברג, קפלן בוטיק נדל"ן
יועצת נדל"ן , מומחית למגזר הכפרי.

רבים מלקוחותיי מרגישים מבולבלים ואינם מבחינים בין המושגים. הרפורמה של המנהל החריפה את הבלבול ולכן חשוב לעשות קצת סדר.

כאשר הרישום של הנכס מנוהל בפנקס רשות מקרקעי ישראל , הכוונה היא שמדובר על בעלות שהיא סוג של חכירה, חכירה הינה השכרה לטווח ארוך מהמדינה לתקופה מינימאלית של 49 שנים עם אופציה להארכה. ישנן קרקעות רבות שהתשלום עבור דמי החכירה שולמו מראש, כלומר נעשה היוון.

חשוב: גם אם מדובר בחכירה מהוונת השווי בידי החוכר מהווה רק 91% מערך הקרקע.

ההבדלים המהותיים בין אדמת מנהל לאדמה פרטית הינם בגין התשלומים שיש לשלם למנהל . לדוגמא תשלום דמי היתר , דמי פיצול מגרש וכדומה.

גם המושג טאבו חשוב, בנסח הטאבו ניתן לראות מי הבעלים על הנכס. הרישום בטאבו מקנה זכויות בנכס אך יש לבדוק האם הזכות היא זכות חכירה או זכות בעלות.

בתים במושבים שילמו מראש דמי חכירה מהוונים ומחזיקים בחוזה חכירה למגורים ולכן זכאים לקבל בעלות. אולם במושבים תנאי מוקדם להעברת הבעלות היא הסכמת הסוכנות היהודית או/ו האגודה השיתופית.

בעלי מגרשים מהוונים למטרת מגורים במגרשים ששטחם מעל 540 מ"ר , במרכז הארץ , יצטרכו לשלם עבור קבלת הבעלות לפי מדרג תשלומים. כל השאר זכאים לפטור מתשלום.

לסיכום: היוון הנכס הוא תנאי בסיסי לקבלת בעלות. אמנם ההיוון מקנה לחוכר פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים ופטור מתשלום דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס, אולם בבנייה נמוכה אין הוא מקנה פטור מתשלום דמי היתר עבור תוספת זכויות בנכס (כגון תוספות בנייה, שינויי ייעוד וכיו"ב). קבלת הבעלות על הנכס תפטור את החוכר מכל תשלום עתידי לרשות ותאפשר לו לבצע שינויים בנכס ללא צורך בהסכמת הרשות, או בתשלום לרשות. חשוב להדגיש שהקניית הבעלות אינה פוטרת מהחובה לפנות לועדות התכנון והבנייה בכל מקרה של שינוי בנכס.

לתשומת לב: המידע כפוף לעדכונים בהחלטות רשות מקרקעי ישראל. אין לראות במידע זה ייעוץ משפטי.