תיקון 5 לתמ"א 35 – רוצו לקנות נחלה עכשיו

מאת: אורית קפלן זילברברג, קפלן בוטיק נדל"ן
יועצת נדל"ן, מומחית למגזר הכפרי

תיקון 5 – מהו?

תיקון 5 לתמ"א 35 בא לתקן את הצפיפות המותרת במגזר הכפרי והוא בא בהמשך לתיקון 4 שטיפל במגזר העירוני. בשל הצפי הידוע לגידול האוכלוסייה, חשיבותו של המרחב הכפרי והצורך בפיתוח של יישובים חלשים, הוחלט לשנות את הנוסחה למדד הצפיפות לנפש ולחשבה כעת ע"פ מספר התושבים ובהתאם למיקומו הגאוגרפי של היישוב ולא לפי מספר יחידות דיור מקסימלי כפי שהיה עד כה. היות שמרבית המושבים בארץ מיצו את מספר היחידות בהרחבה, ההתרחבות הפוטנציאלית לפי מדד הצפיפות החדש יכול בנחלות ובמשקי העזר.

הישובים יחולקו לטבעות ע"פ המרחק מהמרכז וכל טבעת לשלושה דגמים ע"פ הפוטנציאל הקיים בכל יישוב :
יישוב קטן - עד 1,800 תושבים כ- 500 יח"ד.
יישוב בינוני - 1,800 – 3,500 תושבים כ- 500 – 1000 יח"ד .
יישוב גדול - 3,500 – 5,000 תושבים כ- 1,000 – 1,400 יח"ד.

לדוגמא יישוב בארותיים בעמק חפר , מונה היום כ- 300 יחידות דיור , ייחשב עם פוטנציאל גדילה ליישוב בינוני עם עד 1000 יחידות , כלומר כ- 700 יחידות יותר. היות שההרחבות מיצו את הגדילה הפוטנציאלית שלהן ע"פ תמ"א 35, ניתן להגדיל את מספר היחידות רק על הנחלות , היות שיש כ – 100 נחלות בבארותיים , כל נחלה תהיה זכאית לכ- 7 יחידות דיור.
יש לתת את הדעת על מגבלות שקבעה רשות מקרקעי ישראל כגון שטחה של החלקה הצהובה (חלקת המגורים), סה"כ הזכויות המבונות על נחלה , מספר הפיצולים המותרים והיטלי ההשבחה הגבוהים והרי לנו פרויקט יקר מאוד שלבטח ישנה את צביון הסביבה הכפרית לעד.

מה קורה היום

במסגרת התוכנית כיום, כנגד תשלום של 3.75% ניתן לבנות 375 מ"ר עיקרי, כאשר 160 מ"ר נרשם כבית הורים ועוד 215 מ"ר נוספים בחלוקה ל- 2 בתים נוספים . במידה ורוצים לבנות יותר ניתן אף ניתן אך יש לקנות זכויות נוספות מהמנהל.
בנוסף לתשלום ההיוון בגובה של 3.75% במידה ורוצים לפצל מגרש , עלות הפיצול תגיע לכ- 1,000,000 ₪ וכן היטל השבחה על הבתים ועל הפיצול בסכום מוערך של כ- 1,000,000 ₪ נוספים.

לחילופין ניתן לבצע היוון מלא בגובה 33% המאפשר בניית 3 יחידות ופיצול מגרש אך גם במקרה זה היטל ההשבחה יתווסף לתשלום.

הפתרון הראשון מתבצע בעיקר כאשר המשפחה מחפשת פתרון פנימי ואילו היוון מלא מתבצע לרוב כאשר קונה חיצוני קונה את כל הנחלה.

מה יקרה עם תיקון 5

ככלל כאשר מבצעים היוון מלא על הנחלה רוכשים בעצם גם את הזכויות הנוכחיות וזכויות עתידיות. כלומר, כאשר תיקון 5 יכנס לתוקפו כל בעלי הנחלות שביצעו היוון (דמי רכישה) לא יצטרכו לשלם עבור זכויות ליחידות נוספות אך בהכרח יצטרכו לשלם היטלי השבחה גבוהים מאוד ( בגין שינוי התוכנית ) ואילו בעלי הנחלות שלא שילמו דמי רכישה יספגו את עליית הערך של הקרקע בעלות גבוהה משמעותית של דמי הרכישה למנהל וגם בהיטלי השבחה גבוהים מאוד מתוקף שינוי התוכנית.
בתפיסתי גם "ההקלה " לבעלי הנחלות בתשלום 3.75% יעלה משמעותית מתוקף ההטבה שבאה עם תיקון 5.

מה יקרה עם מחירי הנחלות

כיום מחירי הנחלות עומדים בממוצע בין 10 – 20 מיליון , כאשר דמי הרכישה למנהל נעים סביב 5 מיליון ₪ בממוצע.

יורשים שרוצים למצוא פתרון בתוך המשפחה נאלצים לשלם 3.75%, עלות פיצול ובנוסף היטלי השבחה גבוהים, לכן לרוב לא מצליחים להגיע לפתרון מימוני והנחלה יוצאת למכירה לשוק החופשי.

עם תיקון 5 , עלות ההיוון והיטלי ההשבחה יהיו גבוהים במידה כזו שרוב המשפחות לא יוכלו למצוא הסדר בתוך המשפחה, הנחלות יצאו לשוק, העלויות הנלוות יועמסו על המחיר המבוקש ונראה עליית מחירים של בין 5-10 מיליון. נכון שיתווספו זכויות וכפי שנרשם בתחילת המאמר נוכל להגיע ל7 אולי 10 יחידות בכל נחלה ( גם בבניה לגובה ) אך היטלי ההשבחה יהיו גבוהים וכן עלויות הבנייה, אם הריביות ימשיכו לטפס והלוואות יהיו יקרות , כמות הלקוחות שיוכלו לרכוש נחלה תצטמצם משמעותית ולכן איני רואה זאת קורה בכל נחלה.

הפתרון

אם אתם בעלי יכולת או/ו יש לכם אדם קרוב לרכוש איתו נחלה רוצו לקנות נחלה היום ושלמו את דמי הרכישה מיד לאחר הסכם המכר.

לחילופין חפשו נחלה בה המוכר רוצה לפצל מגרש ולהישאר לגור בנחלה , תורידו את עלות הרכישה ודמי הרכישה (נחלה "נכה") ותרוויחו את הזכויות העתידיות בכל מקרה במסגרת ההיוון המלא.

אל תחכו לעליית המחירים ולמיסוי הגבוה שישפיע מיידית על מחירי הנחלה !!!