פיצול מגרש מנחלה

מאת: אורית קפלן זילברברג, קפלן בוטיק נדל"ן
יועצת נדל"ן , מומחית למגזר הכפרי.

על מנת לפצל מגרש מנחלה על בעל הנחלה לעמוד בתנאים להצטרפות להסדר שקבעה רשות מקרקעי ישראל בהחלטה 1523 ובכפוף להחלטה האחרונה, 1591.

במרכז הארץ גודל המגרש המפוצל עומד על כ-330 מ"ר. לעיתים כשמפצלים בית מגורים בנוי יש להתחשב ב"קווי הבניין" – דהיינו, במרחקי המינימום בין קירות הבית לגבולות המגרש כפי שהם קבועים בתכנית המתאר של אותו יישוב. פיצול בית קיים, מביא בדרך כלל לתוצאה ששטח המגרש המפוצל גדול לעיתים גם מ-500 מ"ר.

בשלב ראשון על בעל הנחלה להסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה לאחר מכן עליו להצטרף להסדר ולשלם "דמי כניסה" בשיעור של 3.75% פלוס מע"מ מערך חלקת המגורים.

פיצול המגרש יעשה בכפוף לתוכנית מאושרת על ידי מוסדות התכנון:

• עריכת תב"ע לפיצול המגרש/בית מהנחלה.
• התב"ע תחתם על ידי האגודה, ועדה מקומית, רשות מקרקעי ישראל ובסוף הדרך תקבל תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ובניה.
• בתוכנית ייקבעו שטח המגרש המפוצל וזכויות המגורים שלא יפחתו מ - 160 מ"ר ויילקחו בחשבון דרכי הגישה והמרחק מבית המגורים השני.

לאחר אישור התוכנית נדרש בעל הנחלה לשלם דמי היון לרמ"י על המגרש המפוצל לפי שוויי עדכני עבור מלוא הפוטנציאל.

התשלום יבוצע ע"י השלמת התשלום בשיעור 29.25%+ מע"מ עבור זכויות עד 160 מ"ר ותשלום בשיעור 33% פלוס מע"מ עבור יתרת הזכויות שמעל 160 מ"ר.

בנוסף לדמי ההיוון על בעל הנחלה לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולשלם מס רכישה - מס על רכישת הזכויות מרמ"י.

למרות העלויות הגבוהות כדאי לפצל מגרש מנחלה – מדוע?

• פיצול המגרש מאפשר הורשה למספר יורשים ולא רק ליורש אחד.
• יצירת מקור הכנסה נוסף. שווי המגרש המפוצל גבוה מסך העלויות הפיצול ולכן קיימת כדאיות כלכלית.
• שיוך בית מגורים עצמאי ונפרד ללא פגיעה ביתרת הזכויות בנחלה.
• המגרש הינו מהוון ומצבו הסטטוטורי בדיוק כמו כל מגרש אחר בהרחבה

באזורינו התהליך בעיצומו, חשוב מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע המתמחים בנחלות ופיצולים ולהתכונן מראש. בנוסף, במקרה של מכירת המגרש לצד ג' על הרוכש לשלם מהון עצמי ולא מהלוואות בנקאיות, יש לקחת זאת בחשבון במחיר השיווק.

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.